Iñigo de Barrón Tabla de contenidos
Tant si l’has rebut en herència com si simplement vols fer una operació que et generi beneficis, abans de completar tots els tràmits de la venda de l’habitatge i poder fer balanç del resultat, hauràs d’incloure en els teus càlculs una sèrie de tributs. Entre aquests hi trobem, per exemple, la plusvàlua municipal i alguns altres impostos específics en el cas dels habitatges heretats.
Malgrat els alts i baixos de l’economia i de les legislacions en matèria immobiliària i tributària, el mercat de l’habitatge ha estat —i continua sent— al llarg dels anys un valor recurrent. Ara veurem amb detall quins són els impostos que cal pagar per la venda d’un habitatge heretat.
Requisits per vendre un immoble heretat
Per vendre un habitatge heretat és necessari ser-ne el titular registral. Per fer-ho, primer cal obtenir el certificat de defunció i el certificat d’últimes voluntats de la persona difunta. Després, has d’acudir a la notaria per atorgar l’escriptura d’acceptació i adjudicació d’herència, en la qual es reparteixen els béns entre els hereus. Un cop signada, és obligatori liquidar els impostos corresponents, com ara l’impost sobre successions i, si escau, la plusvàlua municipal.
Finalment, cal inscriure l’immoble a nom de l’hereu al Registre de la Propietat. Només aleshores es podrà iniciar el tràmit de venda de l’habitatge amb plena validesa jurídica. Aquest pas comporta el pagament dels impostos.
Impostos i procediments en heretar
Comença llavors la segona fase d’aquest procés: posar-te al corrent de les obligacions tributàries. Durant el procés de compravenda hauràs de fer front a tota una sèrie de tributs, com hem comentat, incloent-hi els impostos derivats de la venda d’un habitatge heretat.
En vendre un immoble heretat hauràs d’assumir tres tributs principals: l’impost sobre successions i donacions (abans de la venda), la plusvàlua municipal (en transmetre l’immoble) i l’IRPF (a la declaració de la renda de l’any següent).
Aleshores, si venc una casa heretada, quant hauré de pagar a Hisenda? Vegem detalladament tots els impostos que cal tenir en compte.
Impost de successions i donacions
L’import a pagar per l’impost sobre successions i donacions varia en funció de diferents factors, tot i que el principal és la comunitat autònoma on residia la persona difunta. Això és així perquè una part de la política fiscal és gestionada pels governs autonòmics. Per tant, és possible que a Madrid no hagis de pagar pràcticament res, mentre que a Astúries, per exemple, l’import a satisfer pot ser molt més elevat.
Com a resultat, per a una herència a Andalusia o Madrid, el fill que hereta uns 200.000 euros dels pares pot pagar 0 o gairebé res, mentre que a Astúries, per aquesta mateixa xifra, es poden arribar a pagar gairebé 100.000 euros. També és cert que la diferència depèn del parentiu: fill, nebot, etc., el valor de l’herència, el patrimoni previ i les bonificacions autonòmiques esmentades.
El termini per fer front a aquest pagament és de sis mesos des de la mort del titular. Pots demanar una pròrroga de sis mesos més, però amb condicions: l’has de demanar dins dels primers cinc mesos des de la mort i, normalment, implica el pagament d’interessos de demora.
Matís important: pots acceptar l’herència més tard, però això no atura el rellotge fiscal. Si no liquides l’impost en termini, hi ha recàrrecs i, fins i tot, sancions.
Plusvàlua municipal
L’impost de plusvàlua municipal, conegut com a impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), grava l’augment del valor del sòl urbà quan es transmet un immoble, sigui per venda, donació o herència. Aquest tribut el gestionen els ajuntaments, que estableixen els tipus impositius dins dels límits fixats per la normativa estatal.
Actualment, després de les sentències del Tribunal Constitucional, només s’ha de pagar quan hi ha un increment real del valor del terreny, i el contribuent pot optar pel mètode de càlcul més favorable entre el sistema objectiu o el basat en el guany real.
En el cas d’una herència, l’increment de valor es calcula des de la data en què la persona ara difunta va adquirir l’immoble fins a la data de la mort.
Què passa amb la plusvàlua quan hi ha diversos hereus?
Quan es ven una propietat heretada per diversos germans, la plusvàlua municipal (impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana) l’han d’abonar els venedors, en proporció al percentatge de propietat.
Si un dels hereus transmet la seva part a un altre cohereu, també es pot generar l’impost, llevat de determinats supòsits com l’extinció de condomini sense excés d’adjudicació.
En una herència, la plusvàlua es calcula des de l’adquisició de l’immoble per la víctima fins a la data de la seva mort, i s’ha de liquidar en un termini de sis mesos.
En canvi, en una venda posterior, l’impost es calcula des de l’adquisició pels hereus fins a la transmissió, i el termini de liquidació sol ser de 30 dies hàbils des de la venda.
Inscripció al Registre de la Propietat
Ara que els comptes estan ajustats amb totes les administracions, hauràs d’inscriure el bé immobiliari al teu nom o al de totes les persones que constin com a hereves al Registre de la Propietat. A partir d’aquell moment, estaràs en disposició de procedir a la venda.
Quant he de pagar a Hisenda si venc la casa que he heretat?
Arriba el moment de tancar l’operació de compravenda. Doncs bé, a l’hora de fer els càlculs, pensa que no tots aquests diners seran beneficis: un cop més, hauràs de rendir comptes davant d’Hisenda. Així que has de tenir calculats els impostos a pagar per la venda d’un habitatge que s’apliquin en el teu cas.
La quantia a què ascendeixi aquesta tributació dependrà d’una escala sobre el guany, i quedarà reflectida a la declaració de l’IRPF de l’any en què es va fer l’operació immobiliària. Així arribarem fins al guany patrimonial, que és la quantitat resultant de restar el que t’han pagat per l’habitatge i els diners gastats a la notaria, registre, impost de successions i els de plusvàlua municipal. Sobre aquest guany s’aplica l’escala de l’estalvi de l’IRPF.
Quan es declara l’habitatge heretat per diversos germans?
El valor de l’habitatge heretat es comunica a Hisenda en acceptar l’herència i liquidar l’impost sobre successions. A més, si després es ven i hi ha un guany patrimonial, cada hereu haurà de declarar la seva part a la declaració de la renda.
Com tributa l’IRPF a l’herència d’un pis
El guany patrimonial obtingut per la venda d’un habitatge heretat tributa a l’IRPF dins la base de l’estalvi. Aquest guany es calcula com la diferència entre el valor de transmissió (preu de venda menys despeses) i el valor d’adquisició, que en el cas d’herències correspon al valor declarat a l’impost de successions més les despeses associades.
El guany patrimonial es calcula restant al preu de venda les despeses de transmissió i el valor declarat a l’impost de successions més les despeses d’adquisició.
A aquest guany se li apliquen tipus progressius per trams, de manera que cada part tributa a un tipus diferent, que oscil·la aproximadament entre el 19 % i el 28 %.
- Si guanyes entre 0 i 6.000 €, el percentatge a pagar serà del 19 %.
- Si guanyes entre 6.000 i 50.000 €, es tractarà del 21 %.
- Si guanyes 50.000 € fins a 200.000 €, hauràs d’abonar un 23 %.
- Si guanyes entre 200.000 € i 300.000 €, parlem del 27 %.
- Si els teus guanys són superiors a 300.000 €, el percentatge a pagar serà del 28 %.
Si s’hereta un habitatge entre diversos germans, l’IRPF és el mateix?
En primer lloc, és important tenir en compte que no es paga l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) en heretar el pis, sinó quan es ven. En aquest cas, és obligatori declarar l’IRPF de la venda d’un habitatge heretat, ja que hi ha hagut un canvi en la situació patrimonial del contribuent. Si vens un habitatge heretat entre diversos germans, cadascun haurà de tributar per la seva part proporcional dels guanys patrimonials.
Si el resultat de la venda és positiu, és a dir, si s’ha obtingut un guany patrimonial, caldrà aplicar l’IRPF a la declaració de la renda de l’any següent, d’acord amb els tipus impositius que corresponguin segons l’import obtingut.
Exemple de declaració de l’IRPF per la venda d’un pis heretat entre germans
Pensem el cas pràctic següent: dos germans hereten l’any 2022 una casa de la seva mare, valorada a efectes de l’impost sobre successions en 110.000 euros. Decideixen vendre-la un any després (2023) per 140.000 euros.
Valor d’adquisició
- Valor declarat a l’impost de successions: 110.000 €.
- Despeses de notaria, registre i gestoria: 3.000 €.
- Total valor d’adquisició: 113.000 €.
Despeses de transmissió
- Agència immobiliària: 5.000 €.
- Notaria i altres despeses de venda: 1.000 €.
- Total despeses de transmissió: 6.000 €.
Plusvàlua municipal (Ajuntament de Madrid, valor cadastral del sòl de 60.000 €, 20 anys de tinença)
- Quota total: 4.000 € → 2.000 € per germà
Càlcul del guany net
- Valor de transmissió net: 140.000 − 6.000 − 4.000 = 130.000 €
- Valor d’adquisició net: 113.000 €.
- Guany net total 17.000 € → 8.500 € per germà
IRPF per germà
- Primers 6.000 € al 19 %: 1.140 €.
- 2.500 € restants al 21 %: 525 €.
- Total IRPF: 1.665 € per germà
Resum de costos per germà
- Plusvàlua municipal: 2.000 €.
- IRPF: 1.665 €.
- Despeses proporcionals (notaria, registre, etc.): 4.500 €.
- Total: 8.165 €.
És important saber que la plusvàlua municipal incrementa el cost total, però també redueix l’IRPF, ja que es dedueix com a despesa. És un efecte mixt que molta gent calcula incorrectament.
On s’ha d’incloure en la declaració de la renda?
La venda d’un immoble heretat s’ha de reflectir a l’apartat de pèrdues i guanys patrimonials que s’integra a la base imposable de l’estalvi.
Per incloure la venda a la declaració de la renda, cal conèixer el valor d’adquisició i el valor de transmissió de l’immoble. En el cas d’una herència, el valor d’adquisició és el valor declarat a l’impost sobre successions i donacions, al qual es poden afegir les despeses associades. El valor de transmissió correspon al preu de venda, descomptant-ne les despeses.
Aquests imports es consignen a les caselles corresponents de l’apartat de guanys patrimonials (per exemple, les caselles 1633 i 1637 en exercicis recents de la renda).
Compensa fer donacions en vida amb usdefruit?
Els notaris van registrar el 2025 més de 225.000 operacions de donació de pares a fills per facilitar l’accés a l’habitatge, una xifra mai vista fins ara. La majoria d’aquestes transmissions consisteixen en diners líquids per ajudar a pagar l’entrada.
Aquesta donació podria ser una solució o una alternativa per no haver de pagar tants impostos a Hisenda quan s’hereta un habitatge. No obstant això, la decisió entre heretar o donar en vida s’ha de prendre tenint en compte múltiples factors, com ara la fiscalitat, la normativa autonòmica i les circumstàncies personals.
En molts casos, heretar pot ser més econòmic que fer una donació en vida, sobretot en comunitats autònomes amb bonificacions a l’impost sobre successions. A més, en una herència no es genera tributació a l’IRPF per a la persona difunta, mentre que en una donació en vida el donant pot haver de tributar pel guany patrimonial generat.
Tanmateix, la donació amb reserva d’usdefruit permet al donant continuar utilitzant el bé (per exemple, residint a l’habitatge o percebent-ne rendes) mentre transmet la nua propietat al beneficiari.
Aquest tipus d’operacions poden ser útils en determinats contextos, com ara grans patrimonis o la planificació familiar, tot i que impliquen la pèrdua de la plena propietat i s’han d’analitzar acuradament des del punt de vista fiscal i jurídic.
Recapitulem: impostos sobre la venda d’un habitatge heretat
Com pots veure, la venda d’un pis o d’una casa rebuda en herència pot generar un guany patrimonial, però no està exempta d’algunes qüestions complexes, com ara el pagament dels impostos.
Recorda que has de tenir en compte tributs com l’IRPF i la plusvàlua municipal per evitar errors que puguin donar lloc a sancions o regularitzacions per part de l’Agència Tributària.
