Impuestos venta de vivienda
Reduce tus impuestos

¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo una vivienda heredada?

Septiembre 20, 2023 6 min 211 veces compartido

Si piensas vender una vivienda, debes tener en cuenta los impuestos por venta de vivienda que tendrás que pagar a las diferentes administraciones. Ya sea porque la has recibido en herencia o, simplemente, porque deseas hacer un negocio que te reporte beneficios, antes de finalizar todos los trámites y poder hacer un balance de resultados deberás incluir en tus cálculos una serie de tributos. Entre ellos encontramos, por ejemplo, la plusvalía municipal y algunos más en los casos de viviendas heredadas. 

Pese a todos los vaivenes de la economía y legislaciones en materia inmobiliaria y tributaria, el mercado de la vivienda ha sido, a lo largo de los años, un valor recurrente. Veamos en detalle cuáles son los impuestos a pagar por la venta de una vivienda heredada. ¡Empezamos!

Requisitos para vender un inmueble heredado

Si quieres vender una vivienda que has recibido en herencia, el primer requisito es figurar como propietario registral. Eso significa que debes estar inscrito en el Registro de la Propiedad como la persona a quién pertenece el inmueble. ¿Qué pasos son necesarios para ello? En primer lugar, debes obtener el certificado de defunción del antiguo propietario, así como su certificado de últimas voluntades.

Posteriormente deberás contactar con un notario para proceder a la firma del testamento por el que queda adjudicada la herencia. En ese momento tendrás que presentar la escritura de la vivienda que has heredado. Una vez realizado este trámite, el inmueble ya será de tu propiedad. Por eso, al ser patrimonio tuyo a todos los efectos, la Agencia Tributaria querrá que saldes la deuda que has contraído con ella en función de los impuestos al heredar una vivienda que se te apliquen. Pero estos no serán los únicos que tendrás que abonar. Veámoslo detenidamente.

Impuestos y procedimientos al heredar

Comienza entonces la segunda fase de este proceso, la de ponerte al corriente de pagos en materia tributaria. Durante el proceso de compraventa deberás hacer frente a toda una serie de tributos, incluyendo finalmente los impuestos por venta de una vivienda heredada. Entonces, si vendo una casa heredada, ¿cuánto tengo que pagar a hacienda? Veamos en detalle todos los impuestos a tener en cuenta:

Impuesto de sucesiones y donaciones

La cuantía a pagar por el impuesto de sucesiones y donaciones es diferente y depende de distintas variables, siendo fundamental la comunidad autónoma en la que residas. Esto es así porque esta es una parte de la política fiscal que está controlada por los gobiernos autonómicos, de modo que si estás en Madrid podrías tener que abonar una cantidad muy distinta a la que pagarías si resides en Segovia, por ejemplo. El plazo para hacer frente a este pago es de seis meses desde el cambio de titularidad; no obstante, este se puede ampliar previa solicitud del tributante.

La plusvalía municipal

El impuesto de plusvalía municipal, también conocido simplemente como plusvalía o como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, es otro de los que tendrás que abonar y este pago se justifica por entender que hay un aumento constante del valor de los inmuebles. Este tributo es de naturaleza progresiva, lo que quiere decir que a mayor valor del piso, casa unifamiliar o terreno, mayor será el porcentaje de esta plusvalía que habrá que pagar.

En este caso son los ayuntamientos los que regulan el tributo y sus plazos. Determinada la plusvalía o valor añadido de la propiedad a lo largo de los años, habrá de estimarse el impuesto que hay que pagar: este es el resultante de hacer unos cálculos estipulados por el gobierno municipal en cada caso.

En ningún caso van a superar el 30%, tal y como marca la legislación. Por ejemplo, si el valor del inmueble ha aumentado en 6.000 euros, tú solo tendrás que pagar un porcentaje de esa cantidad, nunca superior a 1.800 euros.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Ahora que las cuentas están ajustadas con todas las administraciones, deberás inscribir el bien inmobiliario a tu nombre o al de todas las personas que consten como herederas en el Registro de la Propiedad. A partir de ese momento, estarás en disposición de proceder a la venta.

¿Cuánto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa heredada?

Llega el momento de cerrar la operación de compraventa. Pues bien, a la hora de realizar los cálculos, piensa que no todo ese dinero serán beneficios: nuevamente, deberás rendir cuentas ante Hacienda. Así que debes tener calculados los impuestos a pagar por la venta de una vivienda que se apliquen en tu caso.

La cuantía a la que ascienda esa tributación será proporcional al dinero que hayas ganado, y debe quedar reflejada en la declaración del IRPF del año en el que realices la operación inmobiliaria. A esto, a la cantidad resultante de restar lo que te han pagado por la vivienda y el dinero que te costó a ti, es decir, el declarado en el impuesto de sucesiones si hablamos de la venta de una vivienda heredada, se le llama ganancia patrimonial.

Las cuentas son sencillas: si vendes una casa por 200.000 euros y en su momento costó 80.000, la ganancia patrimonial es de 120.000 euros. Con ese dato sobre la mesa, te verás sometido a alguno de los tres tramos que se aplican en materia impositiva a estas transacciones. Los tramos del IRPF en 2023 para la venta de viviendas heredadas son los siguientes:

  • Si ganas entre 0 y 6.000 €, el porcentaje a pagar será del 19%.
  • Si ganas entre 6.000 y 50.000 €, se tratará del 21%.
  • Si ganas 50.000 € hasta 200.000 €, deberás abonar un 23%.
  • Si ganas entre 200.000 € y 300.000 €, hablamos del 27%.
  • Si tus ganancias son superiores a 300.000 €, el porcentaje a pagar será del 28%.

Recapitulando

Como ves, la venta de un piso o una casa recibida en herencia puede ser una oportunidad de ganar dinero, pero no está exenta de algunas cuestiones complejas, como el pago de los impuestos. Recuerda siempre que debes tener en cuenta los múltiples tributos existentes si no quieres cometer algún tipo de infracción.

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