Plusvàlua per herència a Espanya 2025: què és, quant es paga i qui està exempt

Rebre un habitatge o un altre immoble en herència pot comportar el pagament de la plusvàlua municipal, un impost local que de vegades passa desapercebut. Aquest tribut, oficialment anomenat impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), grava l’augment de valor del terreny d’una casa o pis des que la persona que mor el va adquirir fins al moment en què es transmet als seus hereus​. 

Qui està exempt de pagar la plusvàlua municipal per herència? Llevat de les excepcions d’immobles rústics i en els casos on no s’ha incrementat el valor de l’immoble, totes les herències d’immobles han de liquidar la plusvàlua municipal. 

Malgrat tot, hi ha bonificacions de fins a un 95 % per parentiu. Més que una exempció total, molts ajuntaments ofereixen una rebaixa considerable per a hereus que siguin familiars directes del difunt. 

Això en la pràctica suposa que, en moltíssims casos, es paga molt poc de plusvàlua, o fins i tot res. En aquest article t’expliquem què és la plusvàlua per herència, com es calcula, els canvis legislatius recents (2025), qui està exempt de pagar la plusvàlua municipal per herència, quant es paga de plusvàlua per herència i consells per minimitzar aquest impost. Si vols afrontar el tràmit amb tota la informació necessària, continua llegint. 

Què és la plusvàlua municipal per herència?

La plusvàlua municipal per herència és un impost que han de pagar els hereus quan reben en herència qualsevol immoble, sigui un pis, una casa o un terreny. ​El recapta l’ajuntament on estigui situat el bé, independentment que també calgui pagar l’impost de successions per l’herència. 

Aquest gravamen es basa en la premissa que el valor del sòl urbà acostuma a augmentar amb el pas del temps, generant una plusvàlua o guany que, per llei, el municipi té dret a gravar.​ En altres paraules, s’assumeix que des que la persona difunta va comprar la propietat fins que la deixa en herència, el terreny ha incrementat de valor i per aquest increment s’aplica l’impost.

Qui paga la plusvàlua en una herència?: qui rep la casa com a hereu. A diferència d’una compravenda, on la plusvàlua la paga el venedor, o d’una donació, que paga qui rep el bé, en les herències són els hereus o legataris els qui han d’abonar la plusvàlua municipal​.

L’impost es grava en el moment de la transmissió, és a dir, des de la data de defunció. Per llei, el termini general per declarar-lo és de 6 mesos des de la defunció (prorrogable altres 6 mesos si se sol·licita) ​. El pagament s’acostuma a fer mitjançant autoliquidació o liquidació a l’ajuntament corresponent.

Com es calcula la plusvàlua per herència?

El càlcul de la plusvàlua municipal pot semblar complex, però des de 2021-2022 es van introduir importants canvis legislatius per fer-lo més just. Actualment, hi ha dos mètodes de càlcul i el contribuent, en aquest cas, l’hereu, pot triar el que sigui més favorable:  

• El mètode objectiu o també anomenat sistema de coeficients, es basa en el valor cadastral del sòl de l’immoble heretat i en uns coeficients establerts per l’ajuntament segons els anys que han passat des de l’adquisició original fins a l’herència​. A aquesta base se li aplica el tipus impositiu municipal. La fórmula simplificada seria:
  • Base imposable = Valor cadastral del terreny × Coeficient (segons anys)​.
  • Quota (impost a pagar) = Base imposable × Tipus impositiu (percentatge que fixa cada ajuntament).

Per exemple, si el teu pare va comprar una casa fa 10 anys amb un valor cadastral de sòl de 50.000 € i mor l’any 2025, el coeficient per a 10 anys podria ser aproximadament 0,16 (16 %)*​. Així doncs, la base imposable seria 50.000 € × 0,16 = 8.000 €. Si l’ajuntament aplica un tipus del 30 %, la plusvàlua ascendiria a 8.000 € × 30 % = 2.400 €.

• El mètode real o plusvàlua real calcula la diferència entre el valor de transmissió i el valor d’adquisició de l’immoble, proporcional al valor del sòl. En una herència, el valor de transmissió seria el valor de l’immoble que es declara per a l’herència, és a dir, el valor fiscal o de mercat en el moment de la defunció, i el d’adquisició seria el preu original pagat pel difunt. Si hi ha un increment real menor que el que resulta del mètode objectiu, es pot fer servir aquest mètode​. La fórmula seria:
  • Base imposable = (Valor de transmissió – Valor d’adquisició) × Percentatge del valor que correspon al terreny​.
  • Quota = Base imposable × Tipus impositiu.

Posem un exemple, imagina que has heretat un habitatge el valor declarat del qual a l’herència és de 200.000 € i el teu familiar difunt la va comprar per 150.000 €. Si el terreny suposa el 60 % del valor total, l’increment real del sòl seria 50.000 € (200.000 – 150.000, aplicant el 60 % al sòl) ​. Amb un tipus del 30 %, la plusvàlua seria 50.000 € × 30 % = 15.000 €. 

Comparant mètodes, l’hereu pot triar pagar segons el mètode objectiu (2.400 € en el primer exemple) o el real (15.000 € en aquest cas). Evidentment, convé triar el mètode més favorable.

Important: Cal tenir en compte que des de la reforma de novembre de 2021, si no hi ha guany, és a dir, si el terreny no ha augmentat de valor o, fins i tot, ha perdut valor, no es paga plusvàlua. 

El contribuent pot presentar l’autoliquidació indicant que l’operació està “no subjecta” i aportar proves de la inexistència d’increment de valor​. 

Aquesta va ser una novetat després d’una sentència del Tribunal Constitucional el 2021, que va declarar inconstitucional l’antic càlcul quan no hi havia plusvàlua real. En resposta, es va aprovar un nou mètode de càlcul (Reial decret llei 26/2021, vigent des del 10 de novembre de 2021) que va permetre aquestes dues opcions de càlcul. 

Qui està exempt de pagar la plusvàlua municipal per herència?

Una de les preguntes més freqüents és qui està exempt de pagar la plusvàlua municipal per herència. Estrictament parlant, hi ha diversos casos en què NO cal pagar aquest impost en una herència:

• Immobles rústics: si el que s’hereta és un terreny o finca de naturalesa rústica (no urbana), no s’aplica la plusvàlua municipal. Aquest impost només grava terrenys urbans, per la qual cosa les finques rústiques estan excloses.

• Immobles sense increment de valor: com hem dit, des de novembre de 2021 si l’immoble no ha augmentat de valor des de l’adquisició fins a la transmissió hereditària (per exemple, si el mercat immobiliari ha baixat i el valor actual és menor que el que va pagar el difunt), llavors no es genera obligació de pagament​. 

• Dacions en pagament i execucions hipotecàries: en casos de dació en pagament per saldar un deute hipotecari o quan es perd l’immoble en una execució hipotecària, l’impost no s’aplica. Això busca protegir les persones en situacions econòmiques crítiques.

Hi ha casos que poden ser exempts per situació de vulnerabilitat, es poden fer excepcions per alleujar la càrrega fiscal, i també asseguren que el tribut no afecti de manera desproporcionada a col·lectius vulnerables o en circumstàncies excepcionals.

Fora d’aquestes situacions de no subjecció, totes les herències d’immobles urbans en principi han de liquidar la plusvàlua municipal. 

No obstant això, hi ha la possible bonificació per parentiu. Més que una exempció total, molts ajuntaments ofereixen bonificacions per a hereus que siguin familiars directes del mort (fills, cònjuge, pares i, fins i tot, de vegades germans o persones equiparades). 

La Llei d’Hisendes Locals permet fins a un 95 % de bonificació en la quota de l’impost en transmissions per causa de mort en favor de descendents, ascendents o cònjuges. Això, en la pràctica, suposa que en moltíssims casos es paga només un 5 % de la plusvàlua, o fins i tot res si la bonificació arriba al topall.

Bonificacions en la plusvàlua municipal per herència per ciutats 

Ara bé, cada ajuntament decideix si aplica aquesta bonificació i en quina mesura. No hi ha una norma única en tota Espanya, per la qual cosa depèn de la ciutat o municipi:

Quant es paga de plusvàlua a Barcelona o a Múrcia?

En ciutats com Barcelona o Múrcia s’aplica directament la bonificació màxima del 95 % per a les herències entre familiars directes​. És a dir, pràcticament estan exemptes en la pràctica (pagues només un 5 %).

I a València, quant es paga de plusvàlua?

València també bonifica el 95 % les herències d’immobles de valor cadastral baix (fins a 12.000 €), però redueix la bonificació al 50 % per a valors mitjans i 25 % per a valors més alts​. 

La bonificació de la plusvàlua per herència a Madrid 

En altres ciutats grans es bonifica també el 95 %, però amb condicions o trams segons el valor. Per exemple, Madrid estableix bonificacions escalonades segons el valor cadastral de l’immoble heretat: 95 % si és inferior a 60.000 €, 85 % entre 60.000 i 100.000 €, 70 % fins a 138.000 € i 40 % per sobre d’aquest valor. 

La plusvàlua a Bilbao, Las Palmas o Sevilla 

Hi ha ciutats amb bonificacions més petites o nul·les com Sevilla, on només es bonifica el 95 % les herències de valor cadastral molt baix (≤10.000 €), reduint al 50 % en valors mitjans i sense bonificació a partir d’un cert import​. Unes altres, com Las Palmas de Gran Canaria, ofereixen un 10 % de bonificació; i Bilbao aplica un 33 % en transmissions directes​. Això implica que en aquests llocs l’hereu paga la major part de l’impost.

En resum… quant es paga de plusvàlua per herència?

Arribats a aquest punt, segurament et demanes quant es paga de plusvàlua per herència o, en altres paraules, quant es paga de plusvàlua per una herència en la pràctica. La resposta variarà enormement en funció de tres factors clau:

1. El valor cadastral del sòl de l’immoble heretat i els anys que el difunt el va tenir en propietat (això determina la base imposable amb el mètode objectiu).

2. El municipi on estigui l’immoble, ja que cada ajuntament fixa un tipus impositiu (percentatge) i pot tenir coeficients propis per any dins dels límits legals. Molts ajuntaments empren tipus entre el 25 % i el 30 %​; 30 % és el màxim comú a la majoria de les ciutats (Madrid, Barcelona, València, etc. acostumen a aplicar el 29 % o el 30 %).

3. Les bonificacions aplicables per ser herència entre familiars, que com hem vist poden reduir dràsticament la quota a pagar (d’un 95 % a res, fins a un 0 % de bonificació en funció del cas).

En conclusió, la plusvàlua per herència a Espanya és un impost que cal tenir en compte quan rebem béns immobles d’un ésser estimat. Conèixer qui està exempt de pagar la plusvàlua municipal per herència, quant es paga de plusvàlua per herència segons cada cas, t’ajudarà a afrontar aquest tràmit d’una forma més còmoda. 

Encara que la llei nacional no permet eximir per complet aquest impost, amb una bonificació màxima del 95 %, és possible que en algunes ciutats s’apliqui per tal d’alleujar la càrrega fiscal de les herències familiars. Estar al dia de les ordenances de la teva ciutat és clau i convé informar-se, ja que hi poden haver canvis o diferències fiscals. Amb una bona informació i planificació, podràs complir amb Hisenda local sense pagar de més, preservant en la mesura que sigui possible el valor de l’herència que tant significa per a tu i la teva família.