Deducción por compra de vivienda habitual: cómo aprovechar los beneficios fiscales

La compra de una vivienda habitual supone uno de los mayores desembolsos que realiza una persona a lo largo de su vida. Aunque actualmente la deducción por adquisición de vivienda ha sido suprimida para nuevas compras, los contribuyentes que compraron su casa antes de 2013 todavía pueden aprovechar importantes beneficios fiscales. 

En este artículo te explicamos en detalle en qué consiste la deducción por compra de vivienda habitual, cuánto puedes desgravar, qué condiciones debes cumplir, y cómo incluir esta deducción correctamente en tu declaración de la renta.

¿Qué entendemos por vivienda habitual a efectos de la deducción fiscal?

Para beneficiarse de la deducción por compra de vivienda habitual, es necesario que el inmueble cumpla ciertos requisitos que establece la normativa fiscal. Para ello, antes de nada es importante conocer qué se considera como vivienda habitual. Es aquella que se convierte en el hogar real del contribuyente quien reside de forma permanente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. 

No obstante, existen excepciones. Si se produce un cambio de domicilio antes de ese periodo por motivos justificados, como un matrimonio, una separación, un traslado laboral o un cambio de empleo, la vivienda no pierde su consideración de habitual. También se contempla este criterio cuando el cambio se debe a situaciones de discapacidad del contribuyente o de un familiar cercano que conviva con él.

Otro aspecto importante es el plazo de entrada a vivir. El contribuyente debe comenzar a habitar la vivienda en un máximo de doce meses desde la compra o finalización de las obras. Si por motivos laborales se reside temporalmente en otra vivienda por razón de empleo, este plazo se amplía hasta la finalización de dicha situación.

¿Quién puede aplicarse la deducción por la compra de una vivienda habitual?

Como avanzábamos, aunque esta deducción ya no está disponible desde el 1 de enero de 2013 para nuevos compradores, todavía puedes seguir beneficiándote de ella si cumples con determinados requisitos o si tu comunidad autónoma mantiene ciertos incentivos de deducciones autonómicas relacionadas con la adquisición de vivienda habitual. 

Si compraste tu vivienda antes de 2013, puedes seguir aplicando la deducción estatal. Además, algunas comunidades permiten deducciones por compras recientes si cumples ciertos requisitos autonómicos.

Para compras realizadas antes de 2013 tendrás derecho a aplicarla si:

• Compraste tu vivienda habitual o pagaste su construcción antes del 1 de enero de 2013.
• Aportaste cantidades antes de esa fecha para obras de rehabilitación o ampliación, siempre que terminaran antes del 1 de enero de 2017.
• Invertiste antes de 2013 en adaptar tu vivienda habitual por motivos de discapacidad, y las obras finalizaron antes de 2017.

Además, es imprescindible que hubieras aplicado esta deducción en tu declaración de la renta de 2012 o en años anteriores. En caso de que hayas vendido una vivienda habitual anterior, te interesa conocer también qué impuestos se pagan al vender una vivienda, ya que pueden influir en tu próxima deducción.

¿Qué cantidades invertidas en nueva vivienda habitual se pueden deducir?

Si tienes derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual, existen límites máximos sobre los que puedes deducir en tu declaración anual:

• Hasta 9.040 € anuales por la compra, rehabilitación, construcción o ampliación de tu vivienda habitual. Este límite es único para todos estos conceptos y se mantiene igual en tributación conjunta.
  
• Hasta 12.080 € anuales si has realizado obras de adecuación por razón de discapacidad en tu vivienda habitual. Este importe es adicional y no se acumula al anterior.
  

Ten en cuenta que si inviertes más de estos límites, no podrás trasladar el exceso a años posteriores. Además, para beneficiarte de esta deducción es imprescindible presentar la declaración del IRPF, incluso si no estás obligado por otros motivos. Si quieres saber cómo aplicar correctamente esta deducción, consulta nuestra guía sobre cómo desgravar la hipoteca en la declaración de la renta.

Solo puedes desgravar por la compra de vivienda si la adquiriste antes de 2013 y ya se aplicaba la deducción, o si tu comunidad autónoma ofrece deducciones propias que aún estén vigentes.

Deducción por inversión en vivienda habitual por Comunidad Autónoma

Estas son las principales deducciones fiscales en algunas comunidades autónomas para la campaña de la renta del ejercicio 2025:

Andalucía 

Si tu residencia se encuentra en Andalucía, puedes deducirte el 5 % de hasta 9.040 € anuales por compra o rehabilitación de vivienda habitual protegida o si eres menor de 35 años, siempre que tus bases imponibles no superen 25.000 € (individual) o 30.000 € (conjunta).

Aragón

En Aragón, las víctimas del terrorismo y sus familiares pueden deducir el 3 % de hasta 9.040 € anuales por la compra de vivienda habitual nueva, protegida y ubicada en Aragón.

Principado de Asturias 

En Asturias, existen varias deducciones autonómicas por compra o rehabilitación de vivienda habitual:

• Hasta 5.000 € anuales por vivienda protegida, conforme a normativa estatal o autonómica.
• Deducción del 5 % o 10 % por vivienda en concejos en riesgo de despoblación, o para jóvenes, familias numerosas o monoparentales, con un límite de 10.000 € anuales y una renta máxima de 35.000 € (individual) o 45.000 € (conjunta).
• Deducción del 3 % hasta 15.000 € por compra o adecuación de vivienda habitual por parte de contribuyentes con discapacidad ≥ 65 %, o si conviven con cónyuge, ascendientes o descendientes en esa situación.

Canarias

Comprar una casa desgrava también en Canarias. Concretamente puedes deducir entre 3,5 % y 5,5 % de hasta 6.000 € anuales por compra de vivienda habitual, según tu renta (hasta 45.500 €) y si eres menor de 40 años, siguiendo los requisitos estatales vigentes a 1 de enero de 2012.

Castilla-La Mancha

En Castilla-La Mancha, puedes deducir el 15 % de hasta 12.000 € anuales por compra o rehabilitación de vivienda habitual ubicada en municipios con menos de 5.000 habitantes y en zonas de despoblación, siempre que la adquisición sea posterior al 1 de enero de 2021. La base máxima total es de 180.000 € por vivienda, y se exige un incremento patrimonial equivalente a la inversión realizada.

Castilla y León 

En Castilla y León, los jóvenes menores de 36 años pueden deducir el 15 % de hasta 10.000 € anuales por la compra, construcción o rehabilitación de su primera vivienda habitual situada en municipios rurales con ≤10.000 habitantes (o ≤3.000 si están cerca de capital provincial), siempre que el valor no supere 150.000 € y su base imponible sea inferior a 18.900 € (individual) o 31.500 € (conjunta).

Extremadura

En Extremadura, los jóvenes menores de 36 años pueden deducir el 3 % por la compra o rehabilitación de vivienda habitual nueva y protegida, con renta máxima de 19.000 € (individual) o 24.000 € (conjunta); si la vivienda está en municipios de menos de 3.000 habitantes, la deducción asciende al 5 %, sin exigirse protección pública y con renta límite ampliada hasta 28.000 €/45.000 €, o sin límite si son familias numerosas o monoparentales; las víctimas del terrorismo pueden aplicar la misma deducción sin límite de edad.

Comunidad de Madrid

Actualmente en la Comunidad de Madrid existen tres deducciones autonómicas destacadas por adquisición de vivienda habitual:

1. Por nacimiento o adopción de hijos

• Cuantía: 10 % del precio de adquisición, prorrateado en 10 años (hasta 1.546,50 €/año).
  
• Requisitos:
  
  • Compra realizada dentro de los 3 años siguientes al nacimiento o adopción.
    
  • Debe constituir la vivienda habitual de la unidad familiar.
    
  • Renta máxima: 30.930 € multiplicado por el nº de miembros de la unidad familiar.
    
  • Plazo de ocupación: habitar en 12 meses y vivir al menos 3 años.
    
  • Pierdes el derecho si vendes antes de 10 años o si el hijo deja de formar parte de la unidad familiar.

2. Por compra de vivienda en municipios en riesgo de despoblación

• Cuantía: 10 % del precio de adquisición, prorrateado en 10 años (máx. 1.546,50 €/año).
  
• Requisitos:
  
  • Compra desde el 1 de enero de 2024.
    
  • Menor de 35 años.
    
  • Vivienda en municipio con menos de 2.500 habitantes.
    
  • Mantener residencia y vivienda habitual en ese municipio durante al menos 3 años.
    
  • Límite de renta familiar: 30.930 € por miembro.

3. Por subida de tipos de interés hipotecario

• Cuantía: 25 % del exceso de intereses pagados sobre el cálculo con euríbor diciembre 2022 (máx. 300 €/año).
  
• Requisitos:
  
  • Hipoteca a tipo variable firmada antes del año en curso.
    
  • Vivienda habitual con valor ≤ 390.000 €.
    
  • Mismo límite de renta que el resto de deducciones (30.930 €/miembro unidad familiar).

Región de Murcia

En la Región de Murcia, existen dos deducciones autonómicas destacadas por inversión en vivienda habitual:

1. Por jóvenes de hasta 40 años

• Cuantía: 5 % de la inversión anual, hasta 300 €.
  
• Requisitos:
  
  • Edad ≤ 40 años al devengo del impuesto.
    
  • Residencia habitual en la Región de Murcia.
    
  • Renta máxima: 40.000 € (base imponible general + ahorro), siendo esta última ≤ 1.800 €.
    
  • Vivienda nueva (primera transmisión) o rehabilitada (declarada actuación protegida).
    
  • Inversión que suponga aumento de patrimonio respecto al inicio del ejercicio.
    
• Incompatibilidad: no puede aplicarse junto con la deducción para familias numerosas sobre la misma vivienda.
  

2. Por familias numerosas

• Cuantía:
  
  • 10 % de la inversión (categoría general).
    
  • 15 % (categoría especial).
    
  • Hasta 5.000 € anuales, aplicable durante 15 años.
    
• Requisitos:
  
  • Compra o ampliación de vivienda habitual desde el 1 de enero de 2023.
    
  • Realizada en los 5 años desde alcanzar la condición de familia numerosa o nacimiento/adopción de hijo.
    
  • La nueva vivienda debe tener más de un 10 % de superficie útil que la anterior.
    
  • Si es compra, vender la anterior vivienda dentro de los 5 años (salvo ampliaciones).
    
• Incompatibilidad: no puede aplicarse junto con la deducción por jóvenes en la misma vivienda (excepto regímenes transitorios).

La Rioja

En La Rioja existen dos deducciones autonómicas por vivienda habitual:

• 5 % hasta 452 € por compra, construcción o rehabilitación en pequeños municipios desde 2017.

• 15 % hasta 9.000 € de base para jóvenes menores de 36 años con rentas bajas, por vivienda adquirida o rehabilitada desde 2013.

Comunidad Valenciana

En la Comunitat Valenciana existen tres deducciones por vivienda habitual:

• 5 % por primera vivienda para menores de 35 años (renta ≤ 30.000 €/47.000 €).
  
• 5 % por compra para personas con discapacidad (mínimo 33 % o 65 %).
  
• Hasta 112 € o más, si se invierte una ayuda pública en comprar o rehabilitar vivienda.
  

Recapitulando, ¿comprar una casa todavía desgrava?

Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 o resides en una comunidad autónoma con deducciones autonómicas activas, aún puedes beneficiarte de ventajas fiscales en tu declaración de la renta. Estas deducciones pueden suponer un importante ahorro, especialmente para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o residentes en zonas rurales. Revisa bien los requisitos y aplica correctamente la deducción por compra de vivienda que te corresponda según tu comunidad autónoma.