Este tributo, oficialmente llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento de valor del terreno de una casa o piso desde que el fallecido lo adquirió hasta el momento en el que se transmite a sus herederos.

En otras palabras, la ley parte de la premisa de que el suelo urbano suele aumentar de valor con el paso del tiempo. Cuando ese inmueble se transmite por herencia, el ayuntamiento puede gravar ese incremento. Ahora bien, desde la reforma del impuesto introducida en 2021, si no existe aumento de valor del terreno, no se paga plusvalía municipal.

En este artículo, se explica qué es la plusvalía por herencia, cómo se calcula, cuánto se paga en la práctica y quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia.

La plusvalía municipal por herencia la pagan los herederos cuando reciben un inmueble urbano. Sin embargo, no se paga si el terreno no ha aumentado de valor.

¿Qué es la plusvalía municipal por herencia?

La plusvalía municipal por herencia es un impuesto que deben pagar los herederos cuando reciben en herencia un inmueble urbano, ya sea una vivienda, un local o un terreno urbano.

Este impuesto lo recauda el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble, grava únicamente el valor del terreno, no el de la construcción, y se paga independientemente del Impuesto de Sucesiones. Por tanto, cuando heredamos una vivienda normalmente hay dos impuestos distintos, el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía municipal.

¿Quién paga la plusvalía en una herencia?

En una herencia, la plusvalía municipal la pagan los herederos o legatarios que reciben el inmueble. Esto es diferente a otros casos, en la venta de una vivienda, paga el vendedor; en una donación, paga quien recibe el inmueble; y en una herencia, pagan los herederos.

Cuándo se paga la plusvalía municipal en una herencia

El impuesto se devenga en la fecha de fallecimiento del causante, es decir, el día en que se produce la transmisión hereditaria.

El plazo habitual para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses si se solicita dentro del plazo inicial.

El pago puede realizarse mediante autoliquidación presentada por el heredero o liquidación emitida por el ayuntamiento.

Cómo se calcula la plusvalía por herencia

El cálculo de la plusvalía municipal cambió tras la reforma del impuesto aprobada en 2021. Actualmente existen dos métodos de cálculo, y el heredero puede elegir el que resulte más favorable.

El importe de la plusvalía por herencia depende del valor catastral del suelo, los años de propiedad del inmueble y el tipo impositivo del ayuntamiento, que suele situarse entre el 25% y el 30%.

Método objetivo o sistema de coeficientes

El método objetivo se basa en el valor catastral del suelo, pero también de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble, los coeficientes establecidos por el ayuntamiento y el tipo impositivo municipal. La fórmula simplificada es:

• Base imponible = Valor catastral del suelo × coeficiente según años
• Cuota = Base imponible × tipo impositivo municipal

Por ejemplo, si tu padre compró una vivienda hace 10 años y el valor catastral del suelo es de 50.000 €.

• Si el coeficiente aplicable es 0,16, la base imponible sería: 50.000 € × 0,16 = 8.000 €
• Si el ayuntamiento aplica un tipo del 30%, la plusvalía municipal sería: 8.000 € × 30% = 2.400 €

Método real o plusvalía real

El segundo sistema calcula el incremento real del valor del terreno. Se basa en la diferencia entre el valor de transmisión (valor del inmueble en la herencia) y el valor de adquisición (precio que pagó el fallecido). La fórmula es:

• Base imponible = (Valor transmisión – Valor adquisición) × porcentaje del valor correspondiente al terreno
• Cuota = Base imponible × tipo impositivo

Por ejemplo, si heredaste una vivienda valorada en 200.000 € y el fallecido la compró por 150.000 €. El incremento total sería: 200.000 € – 150.000 € = 50.000 €

• Si el suelo representa el 60% del valor del inmueble, el incremento atribuible al terreno sería: 50.000 € × 60% = 30.000 €
• Con un tipo del 30%, la plusvalía municipal sería: 30.000 € × 30% = 9.000 €

En este caso el heredero elegiría el método objetivo, ya que el resultado es menor.

Situación del impuesto en 2026

En 2026, el sistema de cálculo de la plusvalía municipal se mantiene sin cambios respecto a años anteriores. Los coeficientes máximos estatales continúan siendo los establecidos tras la reforma de 2021, aunque cada ayuntamiento puede fijar sus propios coeficientes dentro de esos límites.

¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia?

No existe una exención general para las herencias, pero sí hay situaciones en las que no se debe pagar este impuesto:

Inmuebles rústicos

La plusvalía municipal sólo grava terrenos urbanos. Por tanto, las fincas rústicas o agrícolas no pagan este impuesto.

Inmuebles sin incremento de valor

Desde la reforma de 2021, si el terreno no ha aumentado de valor, no se paga plusvalía municipal. Esto ocurre, por ejemplo, cuando el valor de mercado ha bajado o el valor de adquisición fue superior al valor actual.

En estos casos el heredero puede presentar la autoliquidación indicando que la operación no está sujeta al impuesto.

Dación en pago o ejecución hipotecaria

En situaciones como la dación en pago de la vivienda o la pérdida del inmueble en ejecución hipotecaria, la ley contempla supuestos en los que el impuesto no se aplica.

Bonificaciones en la plusvalía municipal por herencia

Aunque el impuesto no suele estar totalmente exento, muchos ayuntamientos aplican bonificaciones importantes cuando la transmisión se produce entre familiares directos. La Ley de Haciendas Locales permite aplicar bonificaciones de hasta el 95% en herencias entre cónyuges, hijos o padres. Esto significa que en muchos casos solo se paga un 5% de la cuota calculada.

Plusvalía por herencia en Murcia: bonificaciones del Ayuntamiento

En el caso de la plusvalía en Murcia por herencia, el Ayuntamiento aplica importantes bonificaciones cuando la transmisión se produce entre familiares directos.

Las herencias entre cónyuges, padres e hijos pueden beneficiarse de reducciones de hasta el 95% de la cuota del impuesto, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la ordenanza municipal.

Plusvalía municipal por herencia en Valencia: cómo funciona

En el caso de la plusvalía municipal en Valencia por herencia, el Ayuntamiento aplica bonificaciones dependiendo principalmente del valor catastral del inmueble. Las herencias entre familiares directos pueden beneficiarse de bonificaciones importantes, aunque el porcentaje disminuye cuando el valor catastral del suelo es más elevado.

Por eso el importe final de la plusvalía municipal en Valencia puede variar bastante dependiendo del inmueble heredado.

Plusvalía por herencia en Canarias

La plusvalía por herencia en Canarias funciona igual que en el resto de España, ya que se trata de un impuesto municipal regulado por la Ley de Haciendas Locales. Sin embargo, cada ayuntamiento del archipiélago establece sus propias bonificaciones.

Por ejemplo, en ciudades como Las Palmas de Gran Canaria o Santa Cruz de Tenerife las bonificaciones suelen ser más limitadas que en otras ciudades españolas, lo que puede hacer que el importe final del impuesto sea mayor.

Cuánto se paga de plusvalía por herencia en la práctica

El importe de la plusvalía municipal depende de tres factores principales:

• Valor catastral del suelo. Cuanto mayor sea el valor del terreno, mayor será la base del impuesto.
• Años que el fallecido tuvo el inmueble. Esto determina el coeficiente aplicado en el método objetivo.
• Ayuntamiento donde se encuentra el inmueble. Cada municipio fija su propio tipo impositivo, que suele situarse entre el 25% y el 30%.

Además, las bonificaciones por parentesco pueden reducir la cuota de forma considerable.

Documentación necesaria para calcular la plusvalía en una herencia

Para calcular correctamente la plusvalía municipal es necesario disponer de:

• Valor catastral del suelo del inmueble.
• Fecha de adquisición por parte del fallecido.
• Valor declarado en la herencia.
• Ordenanza fiscal del ayuntamiento correspondiente.

Recapitulando: Plusvalía por herencia en España en 2026

La plusvalía por herencia en España es un impuesto municipal que deben tener en cuenta los herederos cuando reciben un inmueble urbano. Aunque no existe una exención general, la ley establece situaciones en las que no se paga el impuesto, como cuando no existe incremento de valor del terreno.

Además, muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% en herencias entre familiares directos, lo que puede reducir considerablemente el importe a pagar.

Por eso, es importante conocer cómo funciona la plusvalía municipal en cada ciudad, ya que las ordenanzas municipales pueden marcar una gran diferencia en el coste final de una herencia.