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Recibir una vivienda u otro inmueble en herencia puede conllevar el pago de la plusvalía municipal, un impuesto local que a veces pasa desapercibido. Este tributo, oficialmente llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento de valor del terreno de una casa o piso desde que el fallecido lo adquirió hasta el momento en el que se transmite a sus herederos.
¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia? Salvo en las excepciones de inmuebles rústicos y en los casos donde no se ha incrementado el valor del inmueble, todas las herencias de inmuebles deben liquidar la plusvalía municipal.
Aún así, existen bonificaciones de hasta un 95% por parentesco. Más que una exención total, muchos ayuntamientos ofrecen una rebaja considerable para herederos que sean familiares directos del fallecido.
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Esto en la práctica supone que en muchísimos casos se paga muy poco de plusvalía, o incluso nada. En este post te explicamos qué es la plusvalía por herencia, cómo se calcula, los cambios legislativos recientes (2025), quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia, cuánto se paga de plusvalía por herencia y consejos para minimizar este impuesto. Si quieres afrontar el trámite con toda la información necesaria, sigue leyendo.
¿Qué es la plusvalía municipal por herencia?
La plusvalía municipal por herencia es un impuesto que deben pagar los herederos cuando reciben en herencia cualquier inmueble, ya sea un piso, una casa o un terreno. Lo recauda el ayuntamiento donde esté ubicado el bien, independientemente de que también haya que pagar el Impuesto de Sucesiones por la herencia.
Este gravamen se basa en la premisa de que el valor del suelo urbano suele aumentar con el paso del tiempo, generando una plusvalía o ganancia que, por ley, el municipio tiene derecho a gravar. En otras palabras, se asume que desde que el difunto compró la propiedad hasta que la deja en herencia, el terreno ha incrementado su valor, y por ese incremento se aplica el impuesto.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?: quien recibe la casa como heredero. A diferencia de una compraventa, donde la plusvalía la paga el vendedor, o de una donación, que la paga quien recibe el bien, en las herencias son los herederos o legatarios quienes deben abonar la plusvalía municipal
El impuesto se grava en el momento de la transmisión, es decir, desde la fecha de fallecimiento. Por ley, el plazo general para declararlo es de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6 meses si se solicita). El pago suele realizarse mediante autoliquidación o liquidación en el ayuntamiento correspondiente.
¿Cómo se calcula la plusvalía por herencia?
El cálculo de la plusvalía municipal puede parecer complejo, pero desde 2021-2022 se introdujeron importantes cambios legislativos para hacerlo más justo. Actualmente existen dos métodos de cálculo y el contribuyente, en este caso, el heredero, puede elegir el que resulte más favorable:
- El método objetivo o también llamado sistema de coeficientes, se basa en el valor catastral del suelo del inmueble heredado y en unos coeficientes establecidos por el ayuntamiento según los años que han pasado desde la adquisición original hasta la herencia. A esa base se le aplica el tipo impositivo municipal. La fórmula simplificada sería:
- Base imponible = Valor catastral del terreno × Coeficiente (según años)
- Cuota (impuesto a pagar) = Base imponible × Tipo impositivo (porcentaje que fija cada ayuntamiento)
Por ejemplo, si tu padre compró una casa hace 10 años con un valor catastral de suelo de 50.000 € y fallece en 2025, el coeficiente para 10 años podría ser aproximadamente 0,16 (16%)*. Así, la base imponible sería 50.000 € × 0,16 = 8.000 €. Si el ayuntamiento aplica un tipo del 30%, la plusvalía ascendería a 8.000 € × 30% = 2.400 €.
- El método real o plusvalía real calcula la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble, proporcional al valor del suelo. En una herencia, el valor de transmisión sería el valor del inmueble que se declara para la herencia, es decir, el valor fiscal o de mercado en el momento del fallecimiento, y el de adquisición sería el precio original pagado por el difunto. Si hay un incremento real menor que el que resulta del método objetivo, se puede usar este método. La fórmula sería:
- Base imponible = (Valor de transmisión – Valor de adquisición) × Porcentaje del valor que corresponde al terreno
- Cuota = Base imponible × Tipo impositivo
Pongamos un ejemplo, imagina que heredaste una vivienda cuyo valor declarado en la herencia es 200.000 € y tu familiar difunto la compró por 150.000 €. Si el terreno supone el 60% del valor total, el incremento real del suelo sería 50.000 € (200.000 – 150.000, aplicando el 60% al suelo). Con un tipo del 30%, la plusvalía sería 50.000 € × 30% = 15.000 €.
Comparando métodos, el heredero puede elegir pagar según el método objetivo (2.400 € en el primer ejemplo) o el real (15.000 € en este caso). Evidentemente, conviene elegir el método más favorable.
Importante: Hay que tener en cuenta que desde la reforma de noviembre de 2021, si no hay ganancia, es decir, si el terreno no aumentó de valor o incluso perdió valor, no se paga plusvalía.
El contribuyente puede presentar la autoliquidación indicando que la operación está “no sujeta” y aportar pruebas de la inexistencia de incremento de valor.
Esta fue una novedad tras una sentencia del Tribunal Constitucional en 2021, que declaró inconstitucional el antiguo cálculo cuando no había plusvalía real. En respuesta, se aprobó un nuevo método de cálculo (Real Decreto-ley 26/2021, vigente desde 10 de noviembre de 2021) que permitió estas dos opciones de cálculo.
¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia?
Una de las preguntas más frecuentes es quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia. Estrictamente hablando, existen ciertos casos en los que NO hay que pagar este impuesto en una herencia:
- Inmuebles rústicos: si lo que se hereda es un terreno o finca de naturaleza rústica (no urbana), no se aplica la plusvalía municipal. Este impuesto solo grava terrenos urbanos, por lo que las fincas rústicas están excluidas.
- Inmuebles sin incremento de valor: como mencionamos, desde noviembre de 2021 si el inmueble no ha aumentado de valor desde la adquisición hasta la transmisión hereditaria (por ejemplo, si el mercado inmobiliario bajó y el valor actual es menor que el que pagó el difunto), entonces no se genera obligación de pago.
- Daciones en pago y ejecuciones hipotecarias: en casos de dación en pago para saldar una deuda hipotecaria o cuando se pierde el inmueble en una ejecución hipotecaria, el impuesto no se aplica. Esto busca proteger a las personas en situaciones económicas críticas.
Hay casos que pueden ser exentos por situación de vulnerabilidad, se pueden hacer excepciones para aliviar la carga fiscal, sino que también aseguran que el tributo no afecte de manera desproporcionada a colectivos vulnerables o en circunstancias excepcionales.
Fuera de esas situaciones de no sujeción, todas las herencias de inmuebles urbanos en principio deben liquidar la plusvalía municipal.
Sin embargo, existe la posible bonificación por parentesco. Más que una exención total, muchos ayuntamientos ofrecen bonificaciones para herederos que sean familiares directos del fallecido (hijos, cónyuge, padres e incluso a veces hermanos o personas equiparadas).
La Ley de Haciendas Locales permite hasta un 95% de bonificación en la cuota del impuesto en transmisiones por causa de muerte en favor de descendientes, ascendientes o cónyuges. Esto en la práctica supone que en muchísimos casos se paga solo un 5% de la plusvalía, o incluso nada si la bonificación alcanza el tope.
Bonificaciones en la plusvalía municipal por herencia por ciudades
Ahora bien, cada ayuntamiento decide si aplica esta bonificación y en qué medida. No hay una norma única en toda España, por lo que depende de la ciudad o municipio:
¿Cuánto se paga de plusvalía en Barcelona o en Murcia?
En ciudades como Barcelona o Murcia se aplica directamente la bonificación máxima del 95% para las herencias entre familiares directos. Es decir, prácticamente están exentas en la práctica (pagas solo un 5%).
¿Y en Valencia, cuánto se paga de plusvalía?
Valencia también bonifica el 95% las herencias de inmuebles de valor catastral bajo (hasta 12.000 €), pero reduce la bonificación al 50% para valores medios y 25% para valores más altos.
La bonificación de la plusvalía por herencia en Madrid
En otras ciudades grandes se bonifica también el 95%, pero con condiciones o tramos según el valor. Por ejemplo, Madrid establece bonificaciones escalonadas según el valor catastral del inmueble heredado: 95% si es inferior a 60.000 €, 85% entre 60.000 y 100.000 €, 70% hasta 138.000 € y 40% por encima de ese valor.
La plusvalía en Bilbao, Las Palmas o Sevilla
Hay ciudades con bonificaciones más pequeñas o nulas como Sevilla, donde solo se bonifica el 95% las herencias de valor catastral muy bajo (≤10.000 €), reduciendo al 50% en valores medios y sin bonificación a partir de cierto importe. Otras, como Las Palmas de Gran Canaria, apenas ofrecen un 10% de bonificación; y Bilbao aplica un 33% en transmisiones directas. Esto implica que en esos lugares el heredero paga la mayor parte del impuesto.
En resumen … ¿cuánto se paga de plusvalía por herencia?
Llegados a este punto, seguramente te preguntes cuánto se paga de plusvalía por herencia o, en otras palabras, cuánto se paga de plusvalía por una herencia en la práctica. La respuesta variará enormemente en función de tres factores clave:
- El valor catastral del suelo del inmueble heredado y los años que el difunto lo tuvo en propiedad (esto determina la base imponible con el método objetivo).
- El municipio donde esté el inmueble, ya que cada ayuntamiento fija un tipo impositivo (porcentaje) y puede tener coeficientes propios por año dentro de los límites legales. Muchos ayuntamientos usan tipos entre el 25% y el 30%, siendo 30% el máximo común en la mayoría de ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia, etc. suelen aplicar el 29% o 30%).
- Las bonificaciones aplicables por ser herencia entre familiares, que como vimos pueden reducir drásticamente la cuota a pagar (de un 95% a nada, hasta un 0% de bonificación dependiendo del caso).
En conclusión, la plusvalía por herencia en España es un impuesto a tener en cuenta cuando recibimos bienes inmuebles de un ser querido. Conocer quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia, cuánto se paga de plusvalía por herencia según cada caso, te ayudará a afrontar este trámite de forma más llevadera.
Aunque la ley nacional no permite eximir por completo este impuesto, con una bonificación máxima del 95%, es posible que en algunas ciudades se aplique para aliviar la carga fiscal de las herencias familiares. Estar al día de las ordenanzas de tu ciudad es clave y conviene informarse, ya que pueden haber cambios o diferencias fiscales. Con buena información y planificación, podrás cumplir con Hacienda local sin pagar de más, preservando en la medida de lo posible el valor de la herencia que tanto significa para ti y tu familia.
